Распоряжение общедомовым имуществом многоквартирного дома

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Распоряжение общедомовым имуществом многоквартирного дома

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 № 462-ФЗ)

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.

2011 № 123-ФЗ)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1.

Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 29.12.2017 № 462-ФЗ)

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ)

6.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
(часть шестая введена Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ)

Статья 36.1. Общие денежные средства, находящиеся на специальном счете

Источник: https://raschetgkh.ru/zhilishchnyj-kodeks-glava-6.html

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: порядок управления и содержания

Распоряжение общедомовым имуществом многоквартирного дома

В соответствии с жилищным законодательством, общее имущество собственников помещений имеется в каждом многоквартирном доме. Сложный технический объект нуждается в умелом управлении и хорошем содержании. От этого зависит комфортность проживания, потребительская стоимость каждой отдельной квартиры и нежилых помещений.

Общее имущество

Общественное имущество — элементы жилого здания, которые обслуживают одновременно несколько квартир. Подобная недвижимость принадлежит владельцам жилья по праву долевой собственности.

Состав определяют:

  • сами собственники помещений с целью выполнения обязанностей по содержанию прилегающей территории,
  • органы государственной власти — для контроля за выполнением обязательств,
  • инстанции местного самоуправления — организуют подготовку и проведение конкурса по поиску управляющей организации.

Основной законодательный акт в этой области — Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 &#171,Об утверждении Правил содержания общей собственности в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания ремонтных услуг&#187,.

Закон регламентирует следующее:

  • определение состава общедомового имущества,
  • правила обслуживания,
  • порядок организации уплаты взносов.

Дополнительные условия и особенности также прописаны в статье 36 Жилищного кодекса (далее — ЖК) Российской Федерации.

Что в него включают

В части 1 статья 36 ЖК РФ и Постановлении Правительства № 491 указывается что именно входит в общедомовое имущество многоквартирного дома (МКД).

Регламентированный перечень:

  1. Помещения в МКД, выходящие за пределы квартиры: лифты, коридоры, технические этажи, чердаки и некоторые типы подвалов.
  2. Любые помещения в здании, у которых нет конкретно установленных владельцев. Например, самостоятельно организованный в подвале спортивный зал будет принадлежать всем собственникам без исключения.
  3. Крыши, несущие конструкции и любое оборудование, установленное в здании и за его пределами. При этом оно должно использоваться для обслуживания более, чем одной квартиры.
  4. Земельный участок вместе со всеми атрибутами благоустройства: парковки, трансформатор, тепловой пункт, гаражи, детская или спортивная площадка, клумбы и прочие элементы, которые непосредственно относятся к дому.

В современных МКД подвалы и технические этажи активно используются в качестве нежилых помещений и сдаются в аренду. В соответствии с пунктом 1.1 статьи 36 ЖК РФ, в состав коллективного имущества входят только те подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.

Что можно включить дополнительно

В Постановлении Правительства и Жилищном кодексе говорится, что общедомовая собственность в многоквартирном доме может включать дополнительные элементы. В этот список входят объекты, расположенные внутри самого здания и в границах участка, на котором оно расположено.

Что относится к общему имуществу многоквартирного дома дополнительно:

  1. Ограждающие и несущие конструкции многоквартирного дома: стены, фундамент, перекрытия, балконные плиты.
  2. Окна и двери в подвале и подъезде, лестничные перила, парапеты.
  3. Стояки и ответвления внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, отопления и газоснабжения, границей служит первое отключающее устройство.

Внешними границами сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных являются стены МКД. Сети газоснабжения, входящих в состав коллективной собственности, ограничиваются местом соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Атрибут инженерных систем — полотенцесушитель, связанный с горячим водоснабжением. Если присутствуют краны для его отключения, то общедомовой собственностью будет считаться труба до запорного механизма.

Порядок содержания

Правила использования общедомовой собственности устанавливают Гражданский (далее — ГК) и Жилищный кодексы Российской Федерации. Так, в соответствии со статьями 247 и 249 ГК РФ, распоряжение подобным имуществом может происходить только с полного одобрения всех участников долевой собственности.

Примеры использования:

  • размещение рекламных конструкций на стенах,
  • организация мастерских в подвальных помещениях,
  • сдача в аренду для проведения коммуникаций провайдерам, предоставляющим доступ к сети интернет.

Денежные средства, полученные от того или иного типа аренды, можно использовать для погашения платежей по капитальному ремонту или обустройства детской площадки.

Оплата

Все материальные затраты, связанные с содержанием, ремонтом и обеспечением работоспособности общедомовой собственности, ложатся на плечи квартиросъемщиков. Затраты на обслуживание высчитываются так, чтобы обеспечить материальную базу для достойного поддержания коллективного имущества.

Суммы, относящиеся к частям оплаты за общественную собственность, указаны в платежках. Каждая позиция описана отдельной строкой, чтобы владельцу было проще отследить и самостоятельно подсчитать размеры начислений.

Коллективная недвижимость может финансироваться из разных источников:

  • личного бюджета владельцев квартир,
  • средств арендаторов нежилых помещений,
  • доходов собственников, которым полагаются субсидии при оплате коммунальных услуг.

Управление имуществом

Под управлением коллективной собственностью подразумевается организация содержания и ремонта нежилых помещений. Эти меры должны обеспечить исправность технических сооружений и предупреждение безопасности для жизни и здоровья граждан.

Управлять общим имуществом могут:

  1. Владельцы квартир.
  2. Сформированное товарищество собственников жилья или жилищно-строительный кооператив, где есть правление и председатель.
  3. Собственники и управляющая компания по договору.

Практически во всех случаях, кроме первого, за управление коллективной собственностью отвечает управляющая компания дома. Она обязана организовывать уборку двора и обслуживать коммуникации. Впрочем, собрание жильцов может взять на себя эти функции и заняться самоуправлением по своему усмотрению.

Реестр собственников

Реестр собственников МКД — это документ, который содержит все необходимые сведения о владельцах жилых помещений. Составляется на основе выписок из ЕГРН на каждую квартиру для проведения официального собрания всех жильцов, согласно приказу Минстроя № 937. Его может заказать каждый проживающий в доме гражданин, а также Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ) или ЖКХ.

Документ содержит такие сведения:

  • количество жилых и нежилых помещений в МКД,
  • ФИО владельцев каждой квартиры,
  • площадь, которую имеет жилье,
  • кадастровый номер и реквизиты свидетельств на право собственности,
  • дату постановки на учет,
  • подсчитанные доли во владении коллективным имуществом.

Подобный документ устанавливает право граждан проживать на территории дома и участвовать в собрании жильцов. Если к протоколу собрания не приложить реестр, то принятые собственниками решения будут недействительными.

Получить реестр можно следующим образом:

  1. Прямое обращение в ТСЖ или в управляющую компанию. У них имеется подобный документ, но для его получения необходима веская причина.
  2. Взять сведения в Росреестре. Запросить подобную информацию может как сотрудник ТСЖ, так и группа граждан, заинтересованная в получении данных.
  3. Воспользоваться интернет-ресурсами. За определенное денежное вознаграждение будет собрана вся книга без участия заказчика.

Земля

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, общедомовая земля под МКД безвозмездно переходит в долевую собственность каждого владельца квартиры. Законодательство говорит о том, что никто, кроме жильцов, не вправе приватизировать коллективный участок.

Для того, чтобы узнать, кому принадлежит земля, необходимо обратиться в Росреестр с соответствующим запросом. В качестве альтернативы можно обратиться к публичной кадастровой карте, которая находится на сайте государственного органа.

Тонкости управления общественной землей в МКД:

  1. Распоряжаться землей могут только владельцы квартир, но управление происходит в рамках ЖК РФ.
  2. Любые изменения, связанные с придомовой землей, могут быть приняты лишь на общедомовом собрании.
  3. Владельцы квартир могут запретить пользование двором для лиц, не проживающих на территории дома, и даже вправе установить забор.

Кадастровый учет

Особенности ведения кадастрового учета общедомовой собственности в многоквартирном доме регламентирует Федеральный закон № 218 от 13 июня 2015 года &#171,О государственной регистрации недвижимости&#187,.

Пункт 5 статьи 40 содержит следующую трактовку: &#171,при осуществлении государственного кадастрового учета МКД одновременно реализуется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком МКД, а также расположенных в таком доме машино-мест&#187,.

Соответственно, кадастровый учет подобного типа имущества происходит в момент регистрации МКД и обновляется раз в 5 лет. Для получения информации о кадастровой стоимости участка, необходимо обратиться в Росреестр или посетить сайт с публичной кадастровой картой.

Отчуждение и передача третьим лицам

Регламентированные частью 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации нормы, запрещают владельцу помещения в МКД осуществлять отчуждение своей доли в праве общей собственности.

Аналогичная норма, закрепленная во второй части статьи 291 Гражданского кодекса РФ, устанавливает запрет на продажу, обмен и совершения прочих действий, которые направлены на передачу доли в руки третьих лиц.

Организация капитального ремонта

Проведение капитального ремонта коллективного имущества в МКД осуществляется на основании решения общего собрания всех собственников, которое может принимается в любое время. Каждое физическое лицо может предложить инициативу капремонта, а задача коллектива — одобрить или отклонить предложение.

Собрание собственников должно утвердить следующее:

  • список работы для капремонта,
  • смету расходов, связанных с проведением работ,
  • период проведения,
  • источники финансирования,
  • гражданина, который от лица владельцев будет участвовать в приемки проделанных работ и подписывать соответствующие акты.

Для того, чтобы начать ремонт, собрание собственников должно выбрать подрядную организацию и подписать с ней договор. Обычно этим занимается Региональный оператор, в распоряжении которого находится фонд капитального ремонта, но владельцы имеют право решать этот вопрос самостоятельно.

Акт осмотра

Осмотр является частью управления коллективной собственностью. Его результат отражается в акте осмотра.

Данная процедура является основанием для принятия решений о:

  • соответствии проверяемого общего имущества требованиям действующего законодательства,
  • мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов,
  • соблюдении требований обеспечения безопасности граждан.

Существуют плановые, сезонные и внеплановые осмотры. Первые проходят в соответствии с установленным управляющей компанией графиком и общим годовым планом. Сезонные проходят в определенное время года. Собрание жильцов может утвердить собственную периодичность.

Внеплановые осмотры проводятся в следующих случаях:

  • после стихийных природных явлений, способных повредить конструкцию: обильные ливни, снегопады или наводнения,
  • при аварии во внешних коммуникациях,
  • после выявления деформации конструкции и некорректной работы инженерного оборудования.

Изменение состава

Правила, устанавливающие состав коллективной собственности, регламентированы Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 &#171,Об утверждении правил содержания общего имущества&#187,.

В соответствии с законодательством, лишь сами собственники и государственные органы имеют право изменять и устанавливать состав общедомового хозяйства.

Нередко можно встретить ситуацию, когда управляющая компания самостоятельно изменяет состав имущества, тем самым повышая тарифы на содержание жилплощади. Подобное действие абсолютно незаконно и может быть оспорено в судебном порядке. Образец заявления можно получить и заполнить в инстанции.

Все решения, связанные с изменение состава коллективной собственности, должны решаться на общем собрании дома посредством ания с полным ведением протокола.

Посмотрите видео, где разъясняется, что является общедомовым имуществом в многоквартирном доме, и какие права имеют собственники.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/zakon/pravo-sobstvennosti-na-obshhee-imushhestvo-sobstvennikov-pomeshheniy-v-mnogokvartirnom-dome

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Распоряжение общедомовым имуществом многоквартирного дома

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1.

Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

6.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Источник: http://ZHKRF.ru/36

Как распорядиться имуществом в многоквартирном доме?

Распоряжение общедомовым имуществом многоквартирного дома

28.11.2008

Прошло уже более двух лет с момента принятия нового Жилищного кодекса РФ от  29 декабря 2004 г.

N 188-ФЗ (далее по тексту – ЖК РФ), однако по-прежнему многие вопросы, связанные с применением его отдельных положений, остаются без ответа и вызывают значительные сложности в их понимании и толковании, как рядовыми гражданами, так и практикующими юристами и органами государственной власти, которым в процессе исполнения возложенных на них в соответствии с действующим законодательством функций приходится сталкиваться с анализом данных норм.  

                Одним из таких вопросов является вопрос распоряжения общим имуществом собственниками помещений в многоквартирным доме, анализу которого мы и постараемся уделить особое внимание в настоящей статье.

                Так ст.

36 ЖК РФ предусмотрено, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решения об использовании общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Вст. 161 ЖК РФ содержится императивное требование, касающееся   обязанности собственников помещений выбрать один из указанных в п.2 данной статьи способов управления многоквартирным домом, а именно, либо непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, либо управление товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ), либо управление управляющей организацией. 

                При этом в п. 1 ст.

135 ЖК РФ, содержащем дефиницию ТСЖ чётко указано, что товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческую организацию, объединяющую собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.  

К правам, предоставляемым товариществу относятся, в том числе, такие права как: 1) заключение договоров в интересах членов товарищества; 2) в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, предоставление в пользование или ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме; 3) заключение сделок и совершение иных отвечающих целям и задачам товарищества действий (ст.137 ЖК РФ).

П. 12 ст. 145 ЖК РФ, корреспондирующийся со ст. 44 данного кодекса прямо указывает, что к исключительной компетенции общего собрания товарищества собственников жилья относится принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, то есть фактически полномочия по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.

Вместе с тем, следует учитывать содержание п. 3 ст. 135 ЖК РФ, в соответствии с которым число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Анализ данного пункта ст. 135 в свою очередь позволяет сделать вывод о том, совершенно не обязательно, что в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, все собственники помещений в данном доме являются одновременно членами товарищества.

Таким образом, возможны различные варианты: в товариществе состоят 50% от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме, 70% или 99,5% (не являются членами собственники нескольких квартир) и т.п.

Причём следует учитывать, что обязать лицо вступить в товарищество никто не может, поскольку этим было бы нарушено его конституционное право на свободу объединений, закрепленное ст. 30 Конституции Российской Федерации.[1]

Как уже было указано ранее, ст. 36 ЖК РФ, определяя права собственников помещений в многоквартирном доме и пределы их осуществления отсылает нас, в том числе к отдельным положениям ГК РФ, регулирующим вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности.

Так в соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

Таким образом, сравнительный анализ вышеуказанных норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать следующие выводы.

С одной стороны, нормы ГК РФ содержат императивное требование применительно к вопросам распоряжения общим имуществом, заключающееся в том, что такое распоряжение возможно исключительно с согласия всех участников общей долевой собственности.

С другой стороны, ЖК РФ предусматривает, что товарищество собственников жилья в установленных законом пределах наделено полномочиями по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе полномочиями по сдаче в аренду части общего имущества.

При этом совершенно очевидно, что ТСЖ создается, в том числе, и в целях распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, доходы от использования которого могут пойти на благоустройство придомовой территории, текущий и капитальный ремонт, то есть иными словами во благо всем собственником помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, учитывая, что не все собственники помещений в многоквартирном доме могут быть членами ТСЖ реализация на практике нормы, закрепляющей право ТСЖ в установленных пределах распоряжаться общим имуществом является весьма проблематичной.

Рассмотрим данный тезис на конкретном примере.

В многоквартирном доме существует подвальное помещение, относящееся к общему имуществу в соответствии со ст. 36 ЖК РФ,  которое при определенных обстоятельствах может быть использовано в качестве офисного или складского помещения.

Большинство членов ТСЖ согласны со сдачей данного помещения в аренду третьему лицу, однако существует ряд лиц, являющихся членами ТСЖ, которые выступают против данного предложения, а также ряд лиц, не являющихся членами ТСЖ и одновременно являющихся собственниками помещений в данном доме, а соответственно имеющих право на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество.

П.4 ст.

146 ЖК РФ предусматривает, что решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным данным Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 данного Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями от общего числа членов товарищества (п. 12 – принятие решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме).   

Таким образом, содержание п. 4 ст. 146 ЖК РФ входит в прямое противоречие со ст. 246 ГК РФ.

Кроме того, в последнее время всё чаще у собственников помещений многоквартирного дома в лице председателя ТСЖ возникают вопросы, связанные с возможностью регистрации права собственности ТСЖ на отдельные объекты, относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме для дальнейшего долгосрочного распоряжения данным имуществом в интересах членов ТСЖ согласно ст. 137 ЖК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон).

Таким образом, для распоряжения недвижимым имуществом, относящимся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, путём заключения договора аренды сроком от года и более необходимо зарегистрировать данный договор в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

При этом следует учитывать, что в соответствии с п. 2 ст.

23 Федерального закона предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое помещение или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, если буквально трактовать содержание вышеуказанных норм материального права сторонами договора должны быть: с одной стороны заинтересованное лицо – арендатор, а с другой стороны все собственники помещений в многоквартирном доме – арендодатели, право собственности которых в силу закона возникло с момента государственной регистрации их права на отдельные помещения в данном многоквартирном доме.

Однако совершенно очевидно, что заключить договор с множественностью лиц на стороне арендодателя, где в качестве арендодателей выступает около 500 физических лиц, по меньшей мере, затруднительно, а скорее даже нереально.

К тому же в данном случае возникает ещё один вопрос.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, для государственной регистрации в ЕГРП договора аренды необходимо, чтобы сначала в реестр была внесена запись о праве общей долевой собственности лица (лиц) на данный конкретный объект недвижимого имущества.

К сожалению, ответ на данный вопрос действующее законодательство нам не даёт. 

Помимо всего прочего совершенно очевидно, что в рассматриваемой ситуации необходимо учитывать, что количество собственников помещений в многоквартирном доме как правило очень велико и по объективным причинам их состав довольно таки часто изменяется в связи с отчуждением помещений, что в свою очередь, с одной стороны, влечёт необходимость внесения соответствующих изменений в договор, а с другой стороны может вообще привести к необходимости расторжения договора в связи с несогласием нового собственника помещения распоряжаться своей долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме таким образом.

Кроме того, следует, конечно же, обратить внимание и на чисто технические сложности, связанные с верным исчислением доли каждого собственника при регистрации его права в ЕГРП.

Так в соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, при регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо верно рассчитать размер долей всех собственников, а в случае реконструкции отдельного помещения необходимо пересчитывать все доли.

Очевидно, что данный механизм распоряжения общим имуществом совершенно неприемлем в силу его неэффективности и практической нереализуемости.

В тоже время по вышеуказанным основаниям государственная регистрация права собственности ТСЖ на помещения, относящиеся к общему имуществу, также являлась бы незаконной и противоречащей ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 23 Федерального закона.

Учитывая всё вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что в настоящее время наиболее оптимальным способом реализации своих прав собственниками помещений в многоквартирном доме является заключение краткосрочных (до одного года) не подлежащих государственной регистрации договоров аренды с условием об их пролонгации на тот же период, в случае, если стороны не уведомили друг друга об ином по истечении срока действия договора.

[1] См. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П “По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года “О товариществах собственников жилья” в связи с запросом Советского районного суда города Омска”

Все новости раздела Все новости

Источник: https://www.cliff.ru/about/publications/publications_109.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.