Основные правила покупки квартиры

Содержание

Как купить квартиру: что нужно знать при покупке квартиры и как правильно ее приобрести на вторичном рынке и новостройке

Основные правила покупки квартиры

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Приобретение квартиры — важный шаг, к которому нужно подойти со всей ответственность. Разберемся в этой статье, как купить квартиру без посредников, какие документы нужны и как проходит сделка.

Новостройки и квартиры в новостройках, Вторичный рынок жилья, Сделки

Читать нас в Яндекс.Новостях

Перед покупкой следует о многом подумать и учесть:

  1. Разобраться в своих предпочтениях: какой район комфортнее, важны ли транспортная развязка, желаемые этаж, количество комнат и т.д.
  2. Проанализировать свои финансовые возможности. За одну и ту же сумму можно приобрести однокомнатную квартиру в центре либо двухкомнатную в спальном районе.
  3. Быть в курсе актуальных цен. Для этого просмотрите сайты объявлений и порталы о недвижимости. Не спешите делать выбор в пользу подозрительно низких цен.
  4. Просмотреть доступные варианты. Обращайте внимание на состояние квартиры и дома в целом, инфраструктуру, экологическую ситуацию в районе. Чтобы сэкономить время и силы, можно обратиться к услугам риелтора.
  5. Подумать, как сэкономить. Собственники часто называют цены «с запасом» в надежде получить больше. Торгуйтесь и предлагайте свою стоимость.

Способ покупки

Определите свои финансовые возможности и решите, как вам удобнее рассчитываться за покупку квартиры.

За наличные

Оплата единовременным платежом позволяет избежать переплат. Продавец и покупатель обсуждают сумму, передачу денег и сроки перед оформлением договора. Все договоренности вносятся в договор купли-продажи. Деньги передают под расписку.

В ипотеку

Ипотечный кредит — оптимальный способ покупки квартиры, когда нет нужной суммы. От банка получают согласие на оформление ипотеки и подписывают два договора:

  • купли-продажи — с продавцом;
  • кредитный — с банком.

Недвижимость будет в залоге у банка до полного погашения задолженности. Поэтому любые сделки с ней можно выполнять лишь по согласованию с банком.

Минусы способа: переплата и долгий срок выплаты по ипотечному кредиты.

За материнский капитал

Материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий. В 2020 году его сумма — 466 617 на первенца, а при рождении второго к этой сумме добавят еще 150 000.

Родители оформляют сертификат, составляют договор купли-продажи и подают заявление в Пенсионный фонд. ПФР оценивает соответствие жилплощади нормативам и перечисляет деньги.

У способа есть свои минусы: закон обязывает родителей выделить доли в недвижимости, из-за чего будет сложно рефинансировать ипотеку при необходимости или продать ипотечную квартиру.

В рассрочку

Приобретение квартиры в рассрочку незаменимо, когда покупатели не имеют всей суммы, но рассчитывают отдать остаток в ближайшее время.

Первоначальный взнос составляет не меньше 50%, а оставшиеся средства выплачивают по указанному графику. Период рассрочки не дольше 3-12 месяцев, однако иногда может «растягиваться» до 2 лет. По договоренности сторон рассрочка может быть беспроцентной (характерно для короткого периода) либо с оплатой процента за отсрочку платежей (до 10-12%).

Документы

Чтобы получить все данные о владельцах, долгах и технической информации (количество жилых и нежилых комнат, площадь, высота помещения, этаж и др.), нужно заказать выписку из ЕГРН.

На какие документы обращать внимание перед тем, как купить квартиру:

Основания для перехода права собственности продавцу:

  • договор купли-продажи. Если в течение последних 2-5 лет сменилось несколько владельцев, насторожитесь — это может быть мошенничество либо проблемная квартира.
  • договор дарения/наследование. Важно то, что после смерти дарителя обычно объявляются недовольные наследники и претендуют на квартиру. Чтобы не попасть в судебные тяжбы, выясните, кто дал дарственную и как давно, нет ли претензий от родственников.

Наличие обременения и арестов. Жилье может быть в залоге, ипотеке, либо на него наложили арест, и идут судебные разбирательства. Эти данные отражаются в выписке ЕГРН.

Техпаспорт. Необходимо изучить план, соответствуют ли он действительности, была ли перепланировка. Сравните данные в техпаспорте с информацией в выписке ЕГРН: нет ли отличий по площади, количеству комнат.

Важный момент: если перепланировку не узаконили ранее, велик риск, что ее не узаконят после проверок. Продавец должен решить эту проблему и оплатить штраф.

Наличие нескольких собственников. Для продажи квартиры, где есть несовершеннолетний собственник, необходимо разрешение органа опеки.

Если собственники пожилые люди, запросите у продавца справку о дееспособности совладельцев.

Разрешение супругов. Если продавец в браке, он должен предоставить письменное согласие супруга на продажу квартиры.

Если продавец в разводе, то стоит проверить судебное решение о разделе недвижимости — не должно быть имущественной претензии.

Наличие задолженностей. Стоит запросить у продавца квитанции по коммунальным услугам и налогам на недвижимость, чтобы после покупки вам не пришлось за него оплачивать долги.

Порядок покупки квартиры

Рассмотрим шаги к удачной сделке.

Подберите правильное время

По словам риелторов, самый выгодный период для покупки квартиры — весна или осень. В это время на рынке большой выбор объектов. Летом рынок недвижимости может затихнуть из-за отпускного сезона, а зимой — из-за плохой погоды.

Выберите несколько вариантов

Если вы ищете квартиру самостоятельно, сравните несколько квартир, обсудите их стоимость с владельцами. Оставьте себе пространство для выбора.

Составьте договор купли-продажи

В договоре нужно указать:

  • адрес недвижимости;
  • цену;
  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • условия передачи права собственности.

Договор вступает в силу с момента подписания. Затем его нотариально заверяют.

Оплатите недвижимость

Участники соглашения заранее договариваются о способе передачи денег и прописывают это в договоре. Возможно несколько способов оплаты:

  • наличными из рук в руки;
  • наличными через банковскую ячейку;
  • посредством банковского аккредитива;
  • переводом на банковский счет.

Зарегистрируйте право собственности

Для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости необходимо подать в Росреестр следующие документы:

  1. Паспорта обеих сторон;
  2. Правоустанавливающие документы на недвижимость;
  3. Договор купли-продажи;
  4. Заявление для регистрации соглашения;
  5. Квитанцию об оплате государственной пошлины;
  6. Другие документы в зависимости от обстоятельств (разрешение опекуна, совладельца, доверенность).

Госпошлину при регистрации платит покупатель, услуги нотариуса оплачиваются по договоренности.

После регистрации покупатель — полноправный владелец.

Как правильно купить квартиру в новостройке

Строительные компании предоставляют разнообразные схемы для покупки жилья. Можно приобрести квартиру со скидками на стадии котлована, став дольщиком по договору ДДУ. Можно купить жилье с черновой отделкой или с готовым ремонтом от застройщика. Оплатить покупку можно сразу или же с использованием ипотечного кредита.

Чтобы покупка квартиры от застройщика не обернулась потерей денег, нужно учесть все возможные риски. Например:

  • строительная фирма может обанкротиться либо заморозить стройку.
  • строительство может затянуться.
  • дом может не пройти госпроверку из-за ошибок во время проектирования и строительства.
  • можно получить квартиру, которая не соответствует ожиданиям (тонкие перегородки, итоговая площадь меньше заявленной, некачественный материалы).

Для того, чтобы обезопасить себя и свои денежные средства, проверьте всю информацию о застройщике, которую найдете, проверьте документацию, почитайте отзывы на специализированных сайтах. При выборе новостройки обязательно проверьте у строительной компании:

  1. Учредительный документ;
  2. ИНН и ОГРН;
  3. Финансово-хозяйственный отчет;
  4. Бухгалтерский баланс, распределение дохода и затрат в течение последних трех лет;
  5. Подписание аудиторской проверки в течение последнего года;
  6. Разрешение на строительные работы;
  7. Документы на участок, где ведется стройка;
  8. Проектную декларацию.

Документы обычно находятся в свободном доступе на портале застройщика. Если это не так, стоит насторожиться. Обратите внимание, сколько объектов фирма уже сдала в эксплуатацию, почитайте отзывы покупателей.

Если все документы в порядке, строительная компания сдает уже не один дом и отмечена положительными рекомендациями, можно подписать договор долевого участия. Договор содержит:

  1. Данные застройщика;
  2. Информацию о дольщике;
  3. Характеристики дома;
  4. Способ и порядок оплаты;
  5. Дату введения дома в эксплуатацию.

По закону оплачивать покупку можно лишь после регистрации ДДУ в Росреестре.

Как получить налоговый вычет

Налоговый вычет при покупке недвижимости можно использовать только единожды. Государство вернет 13% от уплаченной суммы, но есть лимит — до 260 000 рублей. Чтобы получить налоговый вычет, недвижимость должна быть куплена за личные средства или в ипотеку.

Для получения компенсации нужно подать в налоговую следующие документы:

  1. Копию паспорта;
  2. Декларацию 3-НДФЛ;
  3. Справку 2-НДФЛ;
  4. Документ, подтверждающий сумму расходов на приобретение недвижимости;
  5. Договор купли-продажи;
  6. Свидетельство о госрегистрации права собственности;
  7. Акт приема-передачи;
  8. Кредитный договор и справка об удержанных процентах, если была оформлена ипотека.

Заключение

Есть множество вариантов покупки квартиры — в новостройке или на вторичном рынке, у собственника или застройщика, в ипотеку, рассрочку или наличными. У каждого из способов есть свои плюсы и минусы. Перед приобретением недвижимости нужно оценить свои финансовые возможности, определиться с поже

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/guide-kak-kupit-kvartiru-chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-i-kak-pravilno-zaklyuchit-sdelku-bez-i-172436.html

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Основные правила покупки квартиры

Полный гайд — от проверки на юридическую чистоту до заключения договора. Особенности, нюансы и подводные камни.

Как купить квартиру пошагово

В сумерках все выглядит привлекательнее. Поэтому квартиру лучше осматривать днем, при солнечном освещении и в холодное время года: зима-осень-весна. Тогда можно увидеть, хорошо ли работает отопление,в порядке ли батареи, есть ли сырость на стенах и не течет ли крыша.

Обязательно проверьте горячую воду — до верхних этажей она иногда «не доходит», и это станет вашей проблемой. Стоит поговорить с соседями: нельзя все принимать на веру, но они могут рассказать и какие-то важные вещи. Например, что владелец квартиры давно уехал, а тот человек, который представился вам продавцом — его квартиросъемщик. Вот так и выясняются случаи мошенничества.

Посмотрите также, есть ли рядом остановки, стоянки, и насколько регулярно в этот район ходят автобусы. Если у вас есть дети, то важно, чтобы окна выходили во двор, и вы могли видеть детскую площадку (когда они гуляют), а также школа и детский сад — в шаговой доступности.

В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Что нужно проверить?

Это может быть:

Договор купли-продажи. Что должно насторожить: если покупка была сделана совсем недавно, и за последние 2-5 лет у этой квартиры сменилось несколько собственников. Это частая мошенническая схема. Или как вариант — квартира проблемная, и продавец что-то скрывает. Например, психически больных соседей.

Приватизация. Что должно настораживать: государство давало квартиры не только на взрослых, но и на несовершеннолетних детей. При приватизации в договорах часто эти дети не указывались как собственники, но подразумевались.

И прав их никто не отменял. Поэтому осведомитесь, кому выдавалась квартира — если в семье на тот момент были маленькие дети, то они тоже владельцы.

И потребуется их согласие, иначе в любой момент они могут предъявить свои права: сделку суд признает недействительной.

Договор дарения. Что должно настораживать: квартиру подарил пожилой человек. Частая схема: человек ухаживает за стариком, а тот дарит ему квартиру. Иногда это абсолютно честный уговор, иногда недобросовестный.

Но здесь важно то, что после смерти дарителя могут объявиться недовольные наследники, претендующие на подаренное чужому человеку жилье. Это не редкий случай! Оспорить дарственную не так-то просто, но это судебные тяжбы, хлопоты, и вы можете оказаться втянуты в них.

Поэтому уделите внимание вопросу — кто подарил квартиру, насколько давно, нет ли претензий со стороны родственников дарителя. Лучше, если квартира была подарена 5-10 лет назад.

Наследование. Проблемы могут быть со спорами, когда на эту же квартиру претендуют другие наследники. Даже банки предпочитают не брать в залог жилье, которые было получено в наследство в течение года. Поэтому лучше, если квартиру получили в наследство 5 лет назад и позже. Это существенно снижает риск споров.

Совет: всегда полезно выяснить, кто был предпоследним собственником жилья, и при каких обстоятельствах жилье перешло во владение к нынешнему собственнику.

Заказать расширенную выписку ЕГРН можно здесь — https://rosreestr.net/.

Квартира может быть в залоге, ипотеке или на нее наложен арест, идут судебные споры. Эта информация тоже отражается в выписке ЕГРН.

Должны также смутить актуальные незасвидетельствованные данные в выписке.

В документах не должно быть подчисток и помарок, и все исправления должны быть заверены нотариусом. Договоры купли-продажи, заключенные до 2013 года, и другие договоры (дарения, приватизации, долевого участия) должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Нужно сравнить план и фактическое состояние квартиры. Изучите чертеж. Он соответствует реальному положению дел? Здесь могут быть проблемы неузаконенных перепланировок, объединения лоджии/балкона с жилой площадью.

Сравните также данные в техпаспорте с данными в выписке ЕГРН: нет ли расхождений по площади (жилой и общей), количеству комнат. Если есть расхождения, продавец должен их устранить.

Если вы купите такую квартиру, то узаконивать перепланировку придется самим. И штраф платить тоже.

Важно: если перепланировка не узаконена, то не факт, что ее узаконят после проверки. Бывают случаи, когда хозяева при перепланировке задевают несущие стены. Жить в такой квартире опасно, и дадут не только штраф, но и объявят дом аварийным. В общем, сначала узаконить — потом покупать.

В первую очередь, это несовершеннолетние. Для продажи квартиры, где собственник— ребенок, нужно разрешение органов опеки, а они весьма неохотно поддерживают такие сделки.

Во-вторых, это люди, дееспособность которых можно поставить под сомнение. Например, очень пожилые люди или люди, страдающие алкоголизмом. Приобретая у них жилье, можно столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников.

Поэтому обязательно попросите у продавца справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.

В-третьих, собственники, которые где-то не здесь: в армии, в тюрьме, пропали без вести, уехали 10 лет назад в другую страну. То, что они отсутствуют, не отнимает их прав на жилье. И для продажи потребуется их разрешение.

Здесь тонкий момент: сейчас для продажи квартиры получать нотариально заверенное разрешение супруга не обязательно. Подразумевается, что он в курсе сделки.

Однако в жизни бывает всякое, поэтому при покупке узнайте, в браке ли продавец. Пусть вся семья присутствует при заключении сделки, обсуждении условий и т. д. И нотариальное согласие лучше все-таки получить.

Если продавец в разводе, то проверьте решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии.

Запросите у продавца квитанции по коммунальным услугам и налоге на имущество — нет ли задолженностей. Платить долги за него вам не придется, но хлопоты будут.

Договор купли-продажи по закону можно заключить в простой и в нотариальной форме в трех экземплярах (для продавца, для покупателя и для госрегистратора).

Согласно ФЗ-218 договор обязательно должен быть заверен нотариусом в трех случаях:

– продается доля в квартире;

– продается квартира, где собственник — несовершеннолетний или недееспособный;

– квартира продается на условии пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях нотариус привлекается по желанию. Помните: договор купли-продажи для продавца — единственный способ защитить свои права в суде, если сделка пойдет не по плану. Составлять его нужно тщательно.

Поэтому мы рекомендуем все-таки обратиться к юристу или нотариусу, чтобы он обозначил важные места в ДКП и сразу указал на ошибки (если они есть).

Через нотариуса можно зарегистрировать права в Росреестре и безопасно перевести деньги.

В договоре купли-продажи нужно указать данные о квартире, ее кадастровый номер, стоимость сделки и сроки выписки всех членов семьи продавца из квартиры после продажи.

Если на квартиру есть обременение, то это тоже нужно прописать.

Если вы решили не обращаться к юристу, а справиться самостоятельно, то обезопасьте сделку — пропишите в договоре неустойки, штрафы и гарантии на случай неисполнения обязательств.

Как покупателю защитить себя в договоре

Каждый лист договора заверяется подписью сторон, между собой они сшиваются.

Самым безопасным для покупателя способом будет передача денег частями, и это тоже нужно прописать в договоре. Для этого открываются две банковские ячейки, куда покупатель кладет разные суммы: первую продавец получает сразу после заключения договора, а вторую — после госрегистрации перехода права собственности.

С 1 марта 2013 года договор купли-продажи регистрировать не надо. Как только вы с продавцом его подпишете, сделка будет считаться совершенной. Чтобы договор стал исполненным, квартиру нужно принять по передаточному акту с подписью обеих сторон.

Важно: договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки подлежат регистрации и считаются заключенными только после неё. Регистрация ипотеки совершается одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость. Заявление писать для этого не нужно. На договоре ставится регистрационная отметка.

А вот переход права собственности по-прежнему нужно регистрировать согласно ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Для этого вам вместе с продавцом нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра и написать заявление на госрегистрацию прав (бланк взять в отделении).

К заявлению приложите документы (оригиналы плюс копия):

1. Квитанция об оплате госпошлины.

2. Документы о праве собственности на квартиру.

3. Выписка из ЕГРН на жилье.

4. Техпаспорт на жилье (полученный не позднее 5 лет назад).

5. Паспорт продавца и покупателя.

6. Три экземпляра ДКП.

7. Три экземпляра акта приема-передачи квартиры.

Получить официальную выписку из ЕГРН можно на сайте https://rosreestr.net/

Документы сдаются сотруднику МФЦ или Росреестра, он составит опись с полным их перечнем и назовет день, когда нужно придти. Опись нужно будет принести с собой, чтобы вам вернули ваши документы.

С 2016 года отменили свидетельства, поэтому когда регистрация пройдет, вам просто выдадут выписку из ЕГРН, где вы должны быть указаны как владелец квартиры. Свидетельства теперь не выдаются.

После отмены регистрации договоров у людей возникло много вопросов: мы заключили договор, подписали, деньги передали, а квартира еще, получается, не наша… А вдруг продавец возьмет деньги и потом откажется от сделки? Как доказать свои права?

Пленум Верховного суда РФ установил правило, что продавец не может требовать признания договора купли-продажи недействительным.

Если вдруг продавец начинает уклоняться от похода в Росреестр для регистрации перехода права собственности, то по статье 551 ГК РФ вы можете это сделать через суд. Закон стоит на вашей стороне.

Главное, чтобы все документы были подлинными. Поэтому так важно тщательно проверять продавца и квартиру перед покупкой.

Проверить квартиру на юридическую чистоту можно здесь -https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Совет: за день до заключения сделки запросите на покупаемую квартиру свежую выписку из ЕГРН и проверьте данные.

Отказать в регистрации прав сразу же не могут. По закону сначала регистрация приостанавливается. Это происходит, если документы неправильно оформлены или недооформлены, если есть подозрение на подделку, собран не весь пакет. На устранение ошибок дается 3 месяца. Если проблему не устранили, то только тогда следует отказ в госрегистрации прав.

Поэтому смотрите, чтобы в документах не было подчисток, помарок и приписок.

Источник: https://rosreester.net/info/kak-kupit-nedvijimost-v-2019-godu-polnaya-instrukciya

6 главных правил покупки квартиры

Основные правила покупки квартиры

Квартирный вопрос – наиболее острая социальная проблема в жизни большинства Россиян.

Еще со времен СССР эту проблему пытались активно решать, но до сих пор покупка жилья для очень многих людей в нашей стране является чуть ли не делом всей жизни.

Если вы живете в Москве, то тут цены на жилье улетают за десятки миллионов рублей – в таких условиях на квартиру реально можно работать до старости.

Поэтому покупка любой недвижимости – решение архисложное и ответственное. Любая невнимательность и ошибка могут стоить вам кровно нажитых средств, зарабатывались которые годами.

Естественно, никто не хочет попасть впросак, поэтому я решил опубликовать свой небольшой шорт-лист правил при покупке квартиры, который я составил на собственном опыте покупки двух квартир в Москве.

Здесь я собрал самые важные факторы, которым стоит уделить внимание тем, кто собрался раскошелиться на квадратные метры.

Определитесь с районом

Если выдумаете, что Варламов зря годами гундит про благоустройство, то вы не правы.

На самом первом этапе у людей всегда ступор: «с чего начать?». Лично я могу порекомендовать идти от общего к частному – например, начать можно с выбора района города, который вам интересен. И выбор этот, кстати, очень важен.

Многие думают, что ради дешевой цены можно и район похуже взять, но на практике это большая глупость – квартиры у нас меняют редко, поэтому жить в этом самом районе придется долго. Если вы не «хикка», никогда не выходящий из хаты, то плохой район вас быстро успеет замучить.

Мало кому понравится жить в крутой квартире с бомбовым ремонтом, но выходить на улицу полную гопников и дышать вонью какой-нибудь снегоплавильной станции. В Москве, например, существует большая дифференциация районов по качеству, престижу и цене – причем расстояние в какие-то 2 километра может быть очень существенным и оцениваться в миллионы рублей.

Есть даже районы, которые, в сущности, располагаются ну очень близко к центру, но жить и селиться там вам не захочется; и наоборот, есть районы довольно удаленные, но при этом очень живописные и приятные для жизни.

Что я могу рекомендовать? Во-первых, сторонитесь промышленных зон, заводов и прочих подобных предприятий. В Москве, например, промзоны традиционно сконцентрированы на Востоке, Юго-Востоке и Северо-Востоке, там и экология не очень, и инфраструктура хромает.

Доходит до того, что до ближайшей остановки в некоторых местах нужно идти через какие-то глухие пустыри с бродячими собаками – оно вам надо? Более того, в таких районах всегда повышенная криминогенная обстановка.

Говоря о преступности, также следует обходить всякого рода рынки – скорее всего вокруг будут снимать квартиры эти самые работники рынка и различные нелегалы. Немаловажно также по возможности сторониться наземных железнодорожных путей – они не только усложняют транспортную ситуацию, но и близость к ним будет создавать неприятный шум.

На примере Москвы, например, есть станция метро «Таганка» – там в принципе рукой до Кремля подать, но в ее окрестностях есть такие глухомани, куда только с двумя-тремя пересадками добраться можно, а все из-за разветвленной сети железнодорожных путей.

Еще я бы не рекомендовал смотреть недвижимость вблизи больших шоссе и напряженных дорог. Какая-нибудь Варшавка или даже Ленинский Проспект даже ночью полны машин, а это не только шум, но и грязь и вредные выбросы. Люди, которые живут с окнами на такие дороги, быстро научились эти самые окна никогда не открывать.

Какие должны быть критерии при выборе района? Транспортная доступность, обжитая инфраструктура (магазины, почта, банк и все необходимое), а также благоустройство – зелень, парки, прочие места для «погулять».

Не помешает также самостоятельно выбраться «на разведку» – погулять по понравившимся районам и оценить их удобство на практике.

Определите главные критерии к будущей квартире

Если вы поняли, где конкретно будете искать квартиру, то следует и дальше подобрать критерии для отсева малоинтересных вам предложений. Например, почти всегда цены на первый и последние этажи существенно ниже – это связано с определенными рисками и неудобствами.

Поэтому в своем большинстве народ сторонится таких предложений, да и перепродать такую квартиру будет тяжеловато, первый этаж так в принципе большой неликвид. Лично я подбираю для себя варианты, исключая 1,2, 3 и последний этажи.

Если речь о Сталинке с высокими потолками, то и 2, и 3 этаж подойдут.

Другой важный параметр – площадь кухни. В Москве попадаются квартиры и с 6, и с 4 метровыми кухнями, что, в сущности, являет собой сплошное издевательство над будущими жильцами. В такой кухне не то, что сесть покушать проблемно, там даже готовить места не хватает. Лично мой параметр – площадь кухни должна быть не менее 9 метров, а лучше 10-11.

Неплохо бы обратить внимание и на сами комнаты – квартира со смежными комнатами (проходными) стоит всегда дешевле, чем с изолированными, а продать ее будет сложнее. Смежные комнаты мало кому удобны, поэтому спроса на такие предложения немного.

При этом смотрите форму комнат – квадратные всегда лучше вытянутых, а площадь должна быть не меньше 10 метров для спальни, и 14-16 метров для других комнат, где планируется какая-то активность.

Кстати, важен еще и вид из окна – проверяйте на этот предмет объявления – вдруг там ваше окно упирается в окно соседнего дома так, что можно за руку здороваться, либо же все окна выходят на дорогу.

Еще из доступных в большинстве агрегаторов объявлений фильтров есть тип дома. В принципе, тут все очевидно – лучше всего будут Сталинки, но таких объявлений мало. Есть свежие панельки (1980-ый и младше), там уже нормальные планировки и в отличие от сталинок нет газа.

Есть новые кирпично-монолитные дома, но они редко типовые, поэтому надо смотреть на месте. Откровенный неликвид – старючие 4-5 этажные хрущевки, большинство из которых пытаются сносить по реновации, а следом за ними уже идут девятиэтажки. Они посвежее лет на 10-15, но очень большое их количество находится в печальном состоянии.

Даже если за домом ухаживают, планировки там не очень, что сильно влияет на ликвидность и цену.

В целом, у всех свои критерии для квартир, поэтому тут есть определенный простор – в конце концов потребности и хотелки у всех разные.

Фильтруйте «мусорные объявления»

Поиск квартиры – дело кропотливое и надоедливое. Спустя неделю вас уже будет тошнить от этих ресурсов с объявлениями, и сам процесс будет еще очень далек от завершения. Готовьтесь к тому, что в интернете много объявлений с частично ложной, либо полностью ложной информацией. Кто-то пытается скрыть огрехи или косяки, а кто-то в целом так заманивает клиентов в свое агентство.

«Знаете, этой квартиры уже нет, но есть другая…». Если видите что-то стремное и что происходит расхождение между объявлением и реальностью – не тратьте время. Кладите трубку, либо разворачивайтесь и уезжайте, если успели выехать на просмотр. Если обманывают в мелочах, легко могут обмануть и по-крупному. Доверия таким людям нет, не стоит с ними заключать многомиллионные сделки.

На моей памяти так чаще всего скрывали наличие проходных комнат – хотя по телефону четко проговаривали, что нас проходные комнаты не интересуют. По итогу все тратят время, а результат нулевой.

В этом контексте надо понимать, что приоритет всегда должен быть у объявлений «от собственника», желательно со свободной продажей.

Также игнорируйте объявления, где нет фото самой квартиры, а изображен только двор и подъезд – это ушлый риэлтор пытается навязать свои услуги тем, кто уже выставил свое объявление.

Лучше поищите объявления по этому адресу на других ресурсах. И разумеется, объявления без фото рассматривать не надо вовсе.

Обратите внимание на качество дома, подъезда и дворовой территории

Ничего хорошего с таким подъездом ожидать не приходится

Даже если некая квартира полностью попадает под ваши критерии, не стоит торопиться со сделкой. Поезжайте пару-тройку раз на разведку в будни и в выходные, прогуляйтесь вокруг и поговорите с жителями дома. Люди, как правило, всегда готовы поделиться своими проблемами и соображениями.

Это поможет понять, насколько хорошо ухаживают за домом, какой контингент живет в доме и вокруг, есть ли какие-то дебоширы или прочие наркоманы, которые терроризируют подъезд. Важно также пройтись по ближайшим соседям и проверить их на адекватность, чтобы потом не было сюрпризом, что безумная бабка в 3 ночи ставит Верку Сердючку на всю громкость.

Если подъезд в доме убитый – это плохой знак, значит в нем живут безответственные люди и даже откровенные вредители, которые могут усложнить вам жизнь в вашей новой квартире. Да и всю жизнь наблюдать выбитые стекла, раскиданные бутылки и обгаженный лифт – так себе история.

Качество дворовой территории тоже очень важно. Даже если у вас нет детей конкретно сейчас, не означает, что детская площадка вам не понадобится в ближайшие годы.

Кроме того, обращайте внимание на наличие спортивных площадок, баскетбольных и футбольных полей прямо под окнами – они будут создавать крайне нервирующий шум.

А если под окнами стоит беседка – то скажите привет пьяным посиделкам маргиналов, которые тихими тоже не часто бывают.

Важно понять, что вы покупаете не просто метры в бетонной коробке, вы покупаете все вместе – и хреновая среда вокруг вас задолбает так же быстро, как и неудобная квартира.

Риелторы и заключение каких-либо договоров

Даже если риелтор выглядит прилично – это еще ни о чем не говорит. А тех, кто даже не может удосужиться привести себя в порядок, тем более следует обходить стороной

Тут вопрос очень сложный.

Многие сразу скажут, что риэлторы дескать мошенники, берут деньги не пойми за что, еще и ответственности не несут. Все, мол, можно сделать самому.

И это правда, разве что мошенники далеко не все риэлторы.

Для себя я общение с ними сформулировал так – риэлтор это просто “упроститель” достаточно сложного процесса. Т.к. мероприятие это ответственное, то работать я рекомендую только с тем риэлтором, которому вы прямо можете доверять. Дяди и тети с улицы, особенно если от них у вас странное или не самое лучшее впечатление, лучше пусть топают лесом.

Я со своим риэлтором имею крайне выгодную цену сделки – «за все про все» ровно 100 тысяч, когда сторонние риэлторы за каждую сделку просят не меньше 150 т.р. (то есть в итоге 300 тысяч).

При этом мой риэлтор действительно помогает в поиске хороших вариантов, многие из которых не висят в открытых базах, а также водит своих клиентов на просмотр, либо подыскивает клиентов у знакомых риэлторов.

Можно ли обойтись без риэлтора? Можно, но нужно тогда тщательно все изучить – если мне все подводные камни объясняла моя риэлтор, то без него мне пришлось бы все возможные подозрительные схемы выверять самому.

Если вы уже покупали квартиру и знаете, откуда может прилететь нежданчик – тогда вперед и с песней, а в первый раз и без знаний я бы рекомендовал заручиться помощью.

А то в интернете вагон историй, как покупали сами квартиру и даже не выполнили все необходимые действия, чтобы себя защитить: не проверили выписку ЕГРП, не взяли выписку из управляйки, не проверили задолженность по комуналке или не взяли с продавцов справки.

А потом появляются чудесные истории, как бабка-продавец на самом деле состояла на учете в дурке и квартиру вернула через суд. Чтобы в такую историю не вляпаться, надо либо хорошо все изучить самому (потратив десятки часов на поиск инфы, беготню по инстанциям и тд), либо раскошелиться на квалифицированную помощь. Правда, убедитесь, что помощь эта реальная, и не платите никаких денег до дня сделки – все бабки нужно платить постфактум, когда все продано и куплено.

Кстати, ушлые риэлторы будут пытаться посадить вас на договор – ничего не подписывайте и никому не давайте документы от квартиры! Любые расчёты с риэлтором только после продажи/покупки, и никаких обязательств без готового результата.

Доскональная проверка понравившегося варианта

Этот пункт частично мы рассмотрели выше, но хочу остановиться более подробно.

Часто бывает так, что отдавая миллионы за квартиру, покупатели часто жлобятся на несколько тысяч рублей за тщательную проверку квартиры или на сбор каких-то справок, которые нужны именно ему.

Это очень странно, ведь как по мне это небольшая плата за спокойствие. Рынок недвижимости в силу больших денег привлекает всякого рода разводил, поэтому нужно всегда быть начеку.

Во-первых, соберите все возможные справки с диспансеров с ваших продавцов – что они не бухают, не психи. Проверьте, не прописан ли кто-то еще в этой квартире, и не имел ли право на приватизацию.

Также стоит посмотреть на наличие долгов по коммуналке – если таковые есть, нужно вычитать их из суммы покупки, потому что при продаже они автоматически станут вашими. Кстати, не помешает взять нотариально заверенное согласие супруга/супруги владельца, даже если он или она не являются собственником.

И нужно ли говорить, что во время сделки нужно внимательно читать, что вы подписываете? Если сами плохо понимаете, пригласите друга, желательно с юридическим образованием, либо который в этом понимает.

Лучшим вариантом, как по мне, является свободная продажа с 1 собственником, владеющим недвижимостью более 5 лет, и желательно без прописанных несовершеннолетних детей. В остальных случаях возможны неудобные для вас усложнения, без которых почти любой человек хотел бы в такой нелегкой процедуре обойтись.

Вы можете спросить, а почему плоха альтернатива? Нет, вас в ней обмануть смогут не больше, чем при свободной продаже, но это всегда дополнительные условия, которые могут и сорваться, откладывая сделку на месяцы и даже годы. При свободной же продаже вы почти ни от кого не зависите.

Также могу рекомендовать проводить сделку через нотариуса – отвечать он конечно ни за что не будет, но это дополнительная мера контроля, которая не будет лишней в случае чего.

***

Надеюсь, мои советы будут полезны тем, кто собирается когда-либо обновить жилплощадь! С одной стороны все это довольно сложно и муторно, но с другой стороны, нет ничего более приятного, чем успешная и удачная покупка собственной квартиры!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legart/6-glavnyh-pravil-pokupki-kvartiry-5f1abe2bfbc6c71236a1f296

10 правил покупки квартиры

Основные правила покупки квартиры

Приобретение квартиры — ответственный шаг для покупателя, к которому необходимо подходить со всей степенью ответственности, т.к.

эйфория прекрасного и долгожданного получения жилья может очень быстро закончиться, если выяснится, что квартира находится в степени риска, и ее можно будет лишиться.

И не только потому, что объект недвижимости продается мошенниками, но и потому, что есть предпосылки для прекращения права собственности продавца недвижимости и, соответственно, прекращение права собственности вас — как покупателя.
 

  • Первое. Необходимо обращать внимание на стоимость продаваемой вам квартиры, если она хотя бы на 20% ниже рыночной, то к покупке стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика, чтобы быстрее и гарантированнее продать “не чистое” жилье, недобросовестные приобретатели снижают его стоимость. Это могут быть поддельные решения суда, поддельные завещания, поддельные свидетельства о смерти, поддельные договоры социального найма и передачи квартиры, а так же поддельные инвестиционные договоры, другие документы. Отсудить в дальнейшем квартиру или денежные средства – шансы, равны практически нулю.
     
  • Второе. Если от вас скрывают, кто является собственником квартиры, или квартиру предлагают продать по доверенности, это либо предвестник проблемной сделки, от которой необходимо сразу отказаться, либо к указанной сделке стоит опять же подходить с особой, тщательной проверкой. Необходимо проверять подлинность и действительность доверенностей, а так же историю квартиры в части предыдущих собственников и их судьбы.
     
  • Третье, на что следует обратить внимание — это число продаж данной квартиры. Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать. Проверить такие данные можно путем изучения вписки из ЕГРП и расширенной выписки из домовой книги.
     
  • Четвертое. Собственник и прописанные с ним лица — это тот круг, который вас должен интересовать непосредственно более всего. Обратите внимание, что представляет из себя собственник, постарайтесь определить на вид его состояние, болен ли он. Если есть сомнения, то необходимо запросить справку о состоянии здоровья, лучше непосредственно самому с собственником посетить медицинское учреждение. Недееспособность и психическое расстройство основания для признания сделки недействительной. Если в квартире прописаны лица, которые вызывают опасение (возраст, состояние здоровья), и которые ранее были собственниками квартиры и передали ее по безвозмездной сделке вашему продавцу, то и они в данном случае подлежат полной и тщательной проверки, т.к. по их желанию в судебном порядке квартира может быть отобрана у вас — нового собственника, в силу признания судом безвозмездной сделки недействительной. Суды просто таки “завалены” такими гражданскими спорами.
     
  • Пятое. Неплохо запрашивать и изучать документы БТИ самостоятельно, не доверяя этот процесс продавцу. Почему? Если в квартире была осуществлена перепланировка, то, не имея документов БТИ, вы – покупатель, никогда об этом не узнаете, не изучив кадастровый паспорт и экспликацию, причем указанные документы совсем не обязательны для совершения договора купли-продажи.
     
  • Шестое. Реальная стоимость квартиры, что отражается в договоре купли-продажи. Не секрет, что для ухода от налогов продавцы снижают стоимость реализуемого имущества. Так вот, если по какой-то причине ваша сделка будет признана не действительной или расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре, но не всю стоимость квартиры. Чтобы избежать указанных рисков, необходимо правильно передавать деньги с правильным оформлением расписок.
     
  • Седьмое. По расширенной истории квартиры в части прописки в нее и выписки, которая подлежит исследованию на основании документа УФМС (паспортного стола) — домовая книга, необходимо установить наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли. Если дети были зарегистрированы в социальные, детские дома — это 100% незаконная сделка по реализации квартиры. Органы прокуратуры, органы опеки и попечительства отслеживают такие жилые помещения и через суд возвращают детям.
     
  • Восьмое. Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака и оба супруга имеют на нее права независимо на кого она оформлена, то необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами квартиры. В противном случае нужно будет делить квартиру с супругом продавца.
     
  • Девятое. Обратить внимание следует, не досталась ли приобретаемая вами квартира собственнику по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком основании — то ли это завещание, то ли наследование по закону. Это необходимо сделать, чтобы знать, от какого еще наследника можно ожидать обращение в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство. В таких случаях следует подписать с продаваемым квартирой собственником соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за недвижимость суммы.
     
  • Десятое. Важной деталью является информация по наличию спора на приобретаемую недвижимость между заинтересованными лицами, а также определенные обременения на данную квартиру. Такую информацию можно узнать по ответу на заявление в Росреестр (ответ дается в течение 5 дней), а также по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости.

2020-07-23

Благоустройство поселка

Жители поселка любят свою территорию, бережно к ней относятся и тоже вносят свой вклад в ее благоустройство.

Силами жителей обновлена детская площадка, установлены и покрашены горки и новые качели, оборудован турник. Спасибо всем кто заботится  о том месте где живет и отдыхает.

Детские площадки в Айдаре это радость для детей и родителей – можно свободно гулять и не переживать за безопасность.

смотреть

2020-03-17

Работы в корпусе Бригантина

Продолжается интенсивное строительство Бригантины – ведуться параллельно работы по внешней и вгутренней отделки дома и начата работа по благоустройству прилегающей территории.

смотреть

Все новости

Источник: https://www.aidar.su/10-pravil-pokupki-kvartiri.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.